独立開業！初期投資を抑える失敗しない居抜き店舗の選び方と注意点

「居酒屋を独立開業したいけど、なるべく初期費用は抑えたい」
新規出店をしようとしている誰もが、考えている願いだと思います。

飲食店の初期投資は、物件に関連する費用がかなりの割合を占めます。
物件選びを間違えると開業前から資金が底をつき、夢を諦めざるを得なくなるケースも珍しくありません。

物件所得費・前家賃・設備費・内装費…ここを最適化できるかどうかが経営のスタートライン。

結論から言えば、個人的には「居抜き物件」をおすすめします。

私は19歳から飲食の世界に入り、居抜き物件で居酒屋を独立開業して18年目です。
個人開業では居抜き物件を軸に、コストを最小限に抑える戦略を取るのがもっとも効果的。

この記事では、居抜き物件で初期投資を抑える方法・失敗しないための注意点など、実体験を交えながらわかりやすく解説します。

居抜き物件とは何か？

「居抜き物件」とは、前テナントが使用していた内装や厨房設備をそのまま引き継げる店舗のこと。
スケルトンと比べて、設備投資を大きく抑えられるのが特徴です。

	特徴
・居抜き物件	・前の店舗の内装・設備が残っている ・初期費用が比較的安く済む
・スケルトン物件	・何もない基本コンクリ打ちっぱなしの状態 ・内装・設備を一から作るため初期費用が高額

飲食店において厨房内の設備費に加え、客席の空調設備、椅子、テーブルなども高額な初期費用になるため、居抜きを活用することはコスト削減の有力な選択肢。

施工期間も通常よりも早く終わるため、物件所得からオープンまでの日程を短縮できます。
既に家賃は発生しているので、これも経費削減のひとつと言えます。

以前の会社で、初期投資３００万円、１０坪の居抜店舗の立ち上げに参加しました。
半年で初期投資を回収し、しっかり利益が出る店になったのを目の当たりにして、居抜き店舗のメリットを実感しました。

居抜店舗とスケルトンのメリット・デメリット

私は１８年前、駅から徒歩5分・１５坪（坪単価1.2万円）の居抜き物件で開店しました。

人員不足で今は閉店してしまったのですが、
二店舗目も居抜き物件で13坪（坪単価1.1万円）、初期投資500万でオープン、しっかり黒字店舗になりました。

この差額は居抜きならではで、設備投資を引き継げたことで生まれる最大のメリットです。

ただ、私の場合は最初の店舗では理想を出し過ぎて、実質スケルトン並みの費用がかかりました。
オーバースペックな機材、工事費、装飾など、かなり削れるところはあったと反省したので、それを二店舗目に生かせました。

物件選びの条件と基本的な考え方

居抜きだからといって、どれでいいわけではありません。
目標売上を目指す物件選びには、いくつか「最低限の基準」があります。

・坪数・坪単価が適正である。
・物件所得費が予算内。（15～20％以内）
・家賃が月売上げの10％以内なる。
・残存設備は半分以上が使えること。
・造作譲渡料が適正である。（0～50万）
・インフラ設備・動線の確認。

当然、すべての条件を満たす物件はそう簡単には出てこないので、”ここはゆずれない”と言う所だけでも決めておくと良いです。

ただし、早く店を出したいと思う気持ちを抑えて冷静に判断すること。
物件選びで、今後の店舗経営が決まると言っても過言ではありません。

居抜き物件を選ぶ時の注意点と確認方法

実際に私が居抜き物件で出店した経験をもとに、特に重要だと感じたポイントを紹介します。

イニシャルコストとランニングコストを考慮する

名称	説明	タイミング	例
イニシャルコスト（Initial Cost）	新規出店に一度だけかかる初期費用	開業前	物件取得費、内装工事、厨房機器、開業手続き、初期仕入れなど
ランニングコスト（Running Cost）	店舗経営で毎月かかり続ける費用	開業後	家賃、人件費、光熱費、仕入れ、消耗品費など

ざっくり言うと

例えば、業務用エアコンを造作で安く譲りうけても、建付けや、間取りの関係で全く冷えない、暖まらないとなると過剰に電気代もかかったり、追加で設備投資することになります。

初期投資が抑えられるからといって、考えなしに全て居抜き設備でそろえるのは危険。

中古の機材は故障のリスクもあり、電気代も過度にかかる場合もあります。
数年単位で考えて、どちらが経費削減できるかしっかり考慮することが大事。

造作譲渡金は基本支払わない

造作譲渡金と言っても、立地、業態、状態によってピンキリです。

出典： 飲食店ドットコム（inuki-info.com） より引用

私の一店舗目は、長年営業されていたご夫婦が引退された居抜き物件でした。
店舗兼自宅の戸建てだったので、テナントで入る人は安全面の観点から、金額より人間性を重視して探していたらしく、運よく気に入ってもらえて造作料は0円でした。

二店舗目は経営的撤退の居抜き物件。
前オーナーの方はできるだけ造作を高く売りたい気持ちが前面に出てる方でした。

かなり強気の値段でしたが、当初80万円の提示に対して、交渉して30万円で契約。
実際に、造作そのものに価値は無いと思っていましたが、物件を押さえる”場所代”と納得して合意しました。

私と同じ目に合わないよう多少相手に面倒がられても、すべての機材の動作確認は立ち合いでやるべきです。

これとは別に裏技的なものがあって、相手側の一日でも早く契約したい感情を逆手に取る方法があります。

もし、このまま決まらなけば、テナント契約解除日までには、前オーナーは自費でスケルトン工事をして出ていかなければなりません。

追加工事費で１００万単位かかるなら、タダでもいいから引き取ってもらいたいと思う心情を狙います。

ただし、契約を先延ばしにしている間に、他の希望者に決まってしまう場合もあるので、自分がその物件にどれだけの思いがあるかで判断をします。

インフラ設備の確認

初めから造作の配置が決められている居抜き物件では、特に注意する点があります。

ビルやマンションのようなテナントの場合は、大家さん側で配管を定期的に高圧洗浄で清掃してくれているはずですが、まれに管理を怠っている場合もあります。

二店舗目の店では実際、オープンしてすぐにグリストラップが詰まり、調理場の水が流れなくなって営業できなくなりました。

原因は上階の住居排水との合流配管の詰まり、こちらの設備の問題では無かったですが、その後の対応にも手間と労力がかかるのであらかじめ確認しておくこと。

友人の店ではオープン初日に漏電して電気がつかなくなるトラブルもあったりと、長年営業していたお店を引き継ぐ際は、念入りに調べる、また不動産・・前オーナーに確認する事を忘れずに。

周辺環境と導線

物件情報がでたら店舗内だけでなく、周辺情報を確認することも非常に重要。
チェックリストを作り、総合的に物件の価値を調べます。

チェック項目	内容	評価（◯△×）	メモ
駅からの距離	駅徒歩5分、商店街沿い	〇	駅からのアクセスは良い
人通り	中心部と比べて少なめ	△	商店街最後尾
視認性	周りは街頭少な目	△	看板や誘導の工夫が必要
周辺競合	飲食店がエリアの最後尾	△	通行客がたどり着かない
駐車場・駐輪場	自転車OK/車×	〇	近くにパーキング
通行客層	居住者・近隣会社	〇	昼夜の差も確認必要
動線	駅から帰宅方向	△	誘導看板が効果的
近隣施設	駅・商店街・生活導線	△	潜在客は多い
立地ポテンシャル	誘導次第で集客可能	〇	地域密着型が適正

建物に複数テナントが入ってる場合は個別に情報を聞くこと。
同じ飲食店なら実際来店して客層を見たり、直接話を聞いて問題点、気になる事は無いか確認する。

駅からの店舗までの、人の流れを把握することも忘れてはいけません。
物件は最寄り駅のメインエリアなのか、裏手になのか。

近隣に住居がある場合は長い付き合いとなるので、どんな人が住んでいるのか把握しておいて損はないです。

以前あったの店の時から飲食店を心よく思っていない場合もあります。

店舗のオープン二日目に苦情が入って、謝罪に行き話し合った結果、ひとつのダクトを使用しない事で収まりましたが、設備的にかなり痛手でした。

外看板問題もあります。

どうしても、先にいる店舗の方が強いところがあるので、道路沿いに出す置き看板もこちらが隠れてしまうような置き方になる場合もあります。

今後も良い関係を保つために、最初の段階で不動産屋さんに入ってもらい、ルールを共有しておくことでトラブルを避ける事ができます。

家賃相場と立地

出典： 飲食店ドットコム（inuki-info.com） より引用

設備投資の原材料費、人件費の高騰は連日テレビ・ネットで報道されいます。
同じく家賃相場も上がっていて、物件選びはより資金力・根気・運が重要になってきます。

だからと言って、個人の資金力で坪単価3万・4万もする物件を選ぶことはおすすめしません。
個人には個人の戦い方があるので、無理に一等地一番地を狙わないこと。

目安は最寄り駅徒歩5分圏内、路面店・半地下、坪単価1万円～15000円内。
どうしても良いと思う物件でも、坪2万円までがギリギリだと思います。

その物件自体も、他の誰かが同じように挑戦して負けた物件という事をしっかりと認識すること。

居抜き物件の探し方

居抜き物件を探すときは、複数のルートがありますが、個人的には目星をつけたエリアに、直接自分の足で不動産屋さんを周る事をおすすめます。

専門サイトで探すこともひとつの方法ですが、基本だれでも見れる一般サイトに載っている段階で、ある程度ふるいにかけられた物件なはず。

専門サイトにもよりますが、通常の不動産契約料とは別に追加費用がかかります。

そもそも、いい物件は市場に出回らないと思っておいて間違いはないです。

では、どうすればいいかと言うと、地元の不動産屋さんを根気よく回る事。

最初はあしらわれ、ウザがられると思いますが、こちらの熱意が伝われば、いずれは良い物件情報の連絡をもらえるはず。

私も最初は専門サイトで探して内見をいくつも行きましたが、結局は地元の不動産屋さんにしか出ない貴重な物件を紹介してもらえました。

まとめ

物件選びは、居酒屋開業における勝敗を分ける重要な要素です。
実際探し始めて、納得のいく物件に出会えるまで半年から一年かかる場合が多いです。

居抜き物件は、初期費用を抑え短期間で開業できる強力な選択肢ですが、設備の老朽化やレイアウト制限などのリスクもあるため、冷静な見極めが必要です。

この条件に近づければ成功確率はかなり上がると思います。

売上の伸びしろもあり、少人数でも十分に目の行き届く広さ。最初は自分ともう一人のスタッフで対応し、好調なら増員する。

立地・インフラ設備・造作譲渡料の判断、とくにインフラ設備は開業後のトラブルを防ぐ最重要ポイント。

新規出店に向けて気持ちが高揚するのもわかります、私自身もそうでした。

だからこそ、しっかりとした戦略と準備が必要。
焦らず情報を集め、現場を見て自分の業態に合った店舗か見極める。

求めてる物件はある日、突然出会えるものです、その時を楽しみに待ちましょう。

がんばってください、応援しています！